Kupovina ili prodaja stana ume da liči na onu čuvenu scenu: „Dogovorili smo cenu“, a onda iz žbuna iskaču notar, agencija, porez, katastar i još poneka stavka koju niko nije pomenuo na početku. 😅 Dobra vest je da haos može da se svede na vrlo jednostavno pravilo: neke troškove određuje zakon, a neke određuje vaš ugovor. U Srbiji ne postoji jedno univerzalno pravilo da baš sve uvek plaća kupac ili baš sve uvek plaća prodavac.
🔑 Najkraći odgovor: notar i katastar se najčešće dogovaraju ugovorom, agenciju plaća onaj ko je sa agencijom sklopio ugovor o posredovanju, a kod poreza morate prvo da utvrdite o kom porezu pričamo — porezu na prenos apsolutnih prava, PDV-u ili porezu na kapitalnu dobit.
Da li postoji jedno pravilo ko plaća sve troškove?
Ne. I baš tu nastaje najveća zabuna. Kod prometa nepokretnosti imate najmanje četiri odvojene teme: formu ugovora kod javnog beležnika, eventualnu posredničku proviziju, poreski deo i trošak upisa prava u katastar. Svaka od tih stavki ima svoje pravilo, pa zato rečenica „kupac plaća sve“ zvuči praktično, ali pravno nije dovoljno precizna.
Zato je mnogo korisnije da na početku pregovora ne pričate samo o ceni stana, nego i o tome ko snosi koji sporedni trošak. Kada je to jasno napisano u predugovoru ili ugovoru, manje je prostora za nervozu, zatezanje i ono čuveno „ali ja sam mislio da to ide na drugu stranu“. 😉
Ko plaća notara?
Ugovori o prometu nepokretnosti moraju biti u formi javnobeležnički potvrđene isprave, odnosno solemnizovani kod javnog beležnika. To znači da bez notara nema valjanog završetka posla. Tarifa javnih beležnika je propisana i nije stvar slobodnog cenkanja, a nagrada za solemnizaciju se obračunava prema tarifi i vezana je za vrednost pravnog posla.
Šta je praktičan odgovor na pitanje „ko plaća notara“? Zakon ne kaže unapred: isključivo kupac ili isključivo prodavac. Tarifa kaže da stranka naknađuje troškove i nagradu javnom beležniku, a u praksi se stranke dogovore ko taj trošak stvarno snosi — nekad kupac, nekad prodavac, a nekad ga podele. Kod stanova se vrlo često dogodi da notar padne na teret kupca, ali to nije magično pravilo koje važi bez dogovora, nego stvar ugovorne raspodele troškova.
🧾 Važno: kod notara nije ključno pitanje „koliko košta“, nego „da li ste unapred jasno napisali ko plaća“. Tarifa određuje iznos, ali vaš dogovor određuje ko ga stvarno snosi.
Ko plaća agenciju?
Ovde je pravilo mnogo čistije nego što ljudi misle: agenciju plaća onaj ko je sa agencijom zaključio ugovor o posredovanju. Zakon o posredovanju polazi od toga da nalogodavac može biti i prodavac i kupac, a nalogodavac je taj koji se obavezuje da plati ugovorenu posredničku naknadu. Posrednik stiče pravo na naknadu kada se zaključi posao za koji je posredovao, osim ako je drugačije ugovoreno.
To u prevodu znači sledeće: ako je samo prodavac angažovao agenciju, onda je logično da on plaća svoju proviziju. Ako je i kupac angažovao svoju agenciju, onda i kupac može imati svoju proviziju. Dakle, nije čudno da u jednom prometu postoje dve provizije — jedna na strani prodavca, jedna na strani kupca — ako su obe strane zasebno ušle u ugovor sa posrednikom. Iznos provizije i način obračuna moraju biti u opštim uslovima poslovanja i u samom ugovoru o posredovanju.
Drugim rečima, kada neko kaže „agenciju uvek plaća kupac“, to jednostavno nije tačno kao opšte pravilo. Tačno je samo ovo: plaća onaj ko je preuzeo tu obavezu ugovorom sa agencijom. ✅
Ko plaća porez kada je u pitanju starogradnja?
E, sad dolazimo do mesta gde se najčešće greši. Kod klasične prodaje polovne, odnosno već prometovane nepokretnosti, najčešće je tema porez na prenos apsolutnih prava, čija je stopa 2,5%. Po samom zakonu, kod prodaje nepokretnosti obveznik tog poreza je prodavac, odnosno prenosilac prava.
Ali — i to je ono veliko ali iz prakse — ugovor može da predvidi da taj porez plati kupac. Kada se to ugovori, prodavac i dalje ostaje formalni poreski obveznik, ali kupac postaje solidarni jemac, pa poreski organ može tražiti naplatu i od kupca. Zato ljudi često imaju utisak da „porez uvek plaća kupac“, iako zakon zapravo polazi od toga da je obveznik prodavac.
To je jedna od najvažnijih razlika u celoj priči: zakonski obveznik i lice koje je ugovorom preuzelo ekonomski teret nisu uvek isto lice. Ako ovo ne razdvojite u glavi, vrlo lako ćete pogrešno objasniti ko „plaća porez“.
A šta ako kupac kupuje prvi stan?
Kod starogradnje postoji važno poresko oslobođenje za kupca prvog stana. Poreska uprava navodi da se oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava može ostvariti za kupca prvog stana pod propisanim uslovima, i to do 40 m² za kupca plus do 15 m² po članu njegovog porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove. Za kvadraturu preko tog limita porez se plaća.
Ovo je momenat kada mnogi bukvalno ostave ozbiljan novac na stolu zato što ne provere pravo na oslobođenje. Nije dovoljno da vam neko usmeno kaže „to ti pripada“; treba proveriti da li ispunjavate uslove i uredno prikupiti dokumentaciju. Javnom beležniku se uz prijavu dostavljaju i dokazi za oslobođenje, a postupak dalje ide službenim putem.
🏠 Praktično pravilo: kod starogradnje prvo pitajte „da li postoji porez na prenos od 2,5%“, a odmah zatim „da li kupac ima pravo na oslobođenje za prvi stan“. To su dve odvojene stvari, i obe menjaju konačan račun.
Ko plaća porez kada je u pitanju novogradnja?
Kod prvog prenosa novoizgrađenog stana od investitora koji je obveznik PDV-a, priča je drugačija: tada se ne ide na porez na prenos apsolutnih prava, nego na PDV. Poreska uprava izričito navodi da je kod prvog prenosa novoizgrađenog stana sa investitora na kupca prvog stana moguće ostvariti pravo na refundaciju PDV-a pod propisanim uslovima, a u svom objašnjenju navodi i da prodavac obračunava PDV po stopi od 10% za promet stana.
Šta to znači na običnom jeziku? Kada kupujete stan od investitora, kupac praktično plaća cenu u kojoj je PDV uračunat, a ne poseban porez na prenos od 2,5%. Ako kupujete prvi stan i ispunjavate uslove, onda ne pričamo o oslobođenju od poreza na prenos, nego o refundaciji PDV-a. To je druga procedura i ne treba je mešati sa starogradnjom.
A šta je sa porezom na kapitalnu dobit?
Evo još jedne stavke koju ljudi često zaborave, a ume baš neprijatno da iznenadi prodavca: porez na kapitalnu dobit. To nije porez koji plaća kupac pri sticanju, već porez koji može nastati prodavcu ako kao fizičko lice proda nepokretnost po ceni većoj od nabavne, odnosno usklađene nabavne cene. Poreska stopa je 15%.
Dakle, kada neko kaže „ja sam prodao stan i kupac je platio porez“, to još uvek ne znači da je prodavac završio sa svim poreskim temama. Kupac može da plati porez na prenos ili PDV kroz cenu, ali prodavac istovremeno može imati svoju priču sa kapitalnom dobiti. Poreska uprava takođe navodi da postoji mogućnost oslobođenja ako se sredstva od prodaje ulože u rešavanje stambenog pitanja pod propisanim uslovima i u određenim rokovima.
Ko plaća upis u katastar?
Kod katastra je logika prilično zdravorazumska: troškove upisa najčešće snosi onaj u čiju se korist upis vrši, odnosno podnosilac zahteva. RGZ u svojim materijalima navodi da troškove utvrđivanja i provođenja promena snosi podnosilac zahteva, a na aktuelnoj stranici za upis imaoca prava stoji da se uz zahtev dostavlja i dokaz o uplati takse.
U kupoprodaji stana to najčešće znači da kupac plaća trošak upisa svog prava svojine, jer se upis radi u njegovu korist. Ako postoji brisanje hipoteke ili drugog tereta koji je ostao iza prodavca, onda se za taj deo troška često gleda ko podnosi zahtev i u čijem interesu se promena sprovodi. Zato nije pametno reći samo „katastar plaća kupac“ bez gledanja šta se tačno upisuje ili briše.
Još jedna bitna stvar: kod poslova koji prolaze kroz javnog beležnika, papirologija danas u velikoj meri ide elektronski. Poreska uprava navodi da kada je ispravu sastavio, overio ili potvrdio javni beležnik, obveznik ne podnosi posebnu prijavu za porez na prenos na obrascu PPI-4/1, već je javni beležnik dužan da dokumentaciju dostavi elektronski, a zatim katastar po službenoj dužnosti prosleđuje nadležnom poreskom organu.
Kako to izgleda na jednom običnom primeru?
Recimo da se prodaje stan u starogradnji za 100.000 evra. Prodavac je angažovao agenciju, kupac nije. U ugovoru piše da kupac snosi trošak notara, porez na prenos i upis prava svojine u katastar. U tom scenariju, prodavac će najčešće platiti svoju agencijsku proviziju i eventualno imati temu kapitalne dobiti, dok će kupac snositi notar, porez na prenos od 2,5% i katastar — ali samo zato što je tako ugovoreno, a ne zato što to automatski nalaže jedno jedino pravilo za sve situacije.
Ako je isti kupac kupac prvog stana i ispunjava uslove za oslobođenje, računica se menja jer porez na prenos može biti umanjen ili potpuno eliminisan u okviru propisanih kvadratura. Ako je, pak, u pitanju novogradnja od investitora, onda se opet menja logika jer umesto poreza na prenos ulazi PDV i eventualna refundacija PDV-a za kupca prvog stana.
Na šta ljudi najčešće zaborave pre potpisa?
Najčešće zaborave četiri stvari. Prva: da razlikuju starogradnju od novogradnje. Druga: da razlikuju porez na prenos od kapitalne dobiti. Treća: da agenciju ne plaća „onaj ko se zatekao u kancelariji“, nego onaj ko je preuzeo obavezu ugovorom o posredovanju. Četvrta: da troškovi notara i katastra treba da budu izričito raspoređeni u ugovoru, umesto da se podrazumevaju.
⚠️ Najskuplja greška nije visina takse — nego nejasan ugovor. Kada raspodela troškova nije jasno napisana, gotovo garantovano dolazi do rasprave baš onda kada svi žele samo da završe posao i preuzmu ključeve.
Zaključak: ko, dakle, najčešće plaća?
Ako baš moramo da svedemo priču u jednu praktičnu rečenicu, ona bi glasila ovako: notara i katastar najčešće plaća kupac, agenciju plaća onaj ko je sa agencijom sklopio ugovor, porez na prenos je po zakonu na prodavcu ali se u praksi često ugovorom prevali na kupca, kod novogradnje se umesto toga javlja PDV, a prodavac može imati i porez na kapitalnu dobit.
Zato je angažovanje stručnjaka za promet nekretnina zaista korisno, a često i presudno. Dobar posrednik ne služi samo da „otključa stan i zakaže gledanje“, već da vam na vreme objasni koji trošak je zakonski, koji je ugovorni, gde imate pravo na olakšicu i šta mora da piše u ugovoru da kasnije ne zaboli glava. A to, u prometu nekretnina, često vredi više nego što izgleda na prvi pogled. 🏡
