Susvojina, ili zajedničko vlasništvo na idealnim delovima jedne stvari, često se javlja kod nepokretnosti – na primer, kod kuća, stanova ili zemljišta. Međutim, mnogi nisu svesni kako ovo pravno stanje može uticati na odluke o prodaji, kupovini ili zakupu. Ovaj tekst ima za cilj da razjasni osnove susvojine i zašto je važno da je razumete pre ulaska u bilo kakav pravni posao sa nepokretnostima. 😊

Šta je susvojina? 🤔

Susvojina nastaje kada dva ili više lica imaju pravo vlasništva na istoj stvari, pri čemu njihovi delovi nisu fizički podeljeni već su izraženi u razlomcima ili procentima. Na primer:

Ako imate 1/3 suvlasništva nad kućom, to znači da imate pravo na 33% njene vrednosti, ali ne i na specifičnu sobu ili sprat.

Stvar koja je predmet susvojine nije fizički podeljena, već je podeljeno pravo vlasništva prema idealnim delovima.

Ako suvlasnički delovi nisu određeni, zakonom se pretpostavlja da su jednaki. Dakle, ako postoje tri suvlasnika, svaki ima po 1/3 suvlasničkog udela, osim ako drugačije nije ugovoreno.

Šta je idealni deo? 🧮

Idealni deo predstavlja apstraktni udeo u pravu vlasništva, a ne fizički deo stvari. To znači da suvlasnici dele prava nad celom stvari, ali u razmerama koje su dogovorene ili zakonom određene.

Primer:
Ako tri suvlasnika poseduju stan:

Idealni deo od 1/3 svakog suvlasnika znači da svi imaju pravo da koriste ceo stan, ali proporcionalno svojim udelima.
Niko od njih nema pravo na određenu sobu ili deo stana kao “svoj prostor”, osim ako se ne dogovore ili stvar fizički podele.

💡 Važno je znati: Idealni deo nije vidljiv u fizičkom smislu, već se odnosi na prava i obaveze suvlasnika prema celini stvari.

Kako nastaje susvojina? 🛠️

Susvojina može nastati na dva načina:

Na osnovu zakona – na primer, kada nasledite nepokretnost zajedno sa drugim članovima porodice.
Na osnovu pravnog posla – kada više osoba zajedno kupi nekretninu.

Koja prava i obaveze imaju suvlasnici? ⚖️

Svi suvlasnici imaju prava, ali i određene obaveze:

✅ Prava:

Korišćenje nepokretnosti – svaki suvlasnik može koristiti nepokretnost u skladu sa svojim udelom.
Pravo preče kupovine – ako jedan suvlasnik želi da proda svoj udeo, drugi suvlasnici imaju pravo da ga kupe pre nego što se ponudi trećim licima.
Deoba imovine – svaki suvlasnik ima pravo da zatraži deobu imovine kako bi dobio svoj deo.

❌ Obaveze:

Upravljanje zajedničkom imovinom – odluke o redovnim poslovima (npr. popravke) donose suvlasnici čiji delovi čine više od polovine vrednosti.
Troškovi održavanja – suvlasnici snose troškove srazmerno svojim udelima.

Zašto je susvojina važna kod kupovine ili prodaje nepokretnosti? 🏡

Kada je nepokretnost u susvojini, njenom prodajom ili kupovinom upravljaju posebna pravila koja zahtevaju pažnju i pravnu preciznost. Evo nekoliko ključnih činjenica koje morate znati:

1. Saglasnost svih suvlasnika je obavezna 🏘️

Da bi cela nepokretnost u susvojini bila prodata, potrebna je saglasnost svih suvlasnika. Ovo znači da:

Svaki suvlasnik mora pristati na prodaju, bez obzira na veličinu svog suvlasničkog dela.
Ova saglasnost mora biti jasno izražena i uključena u kupoprodajni ugovor.

Šta ako nema saglasnosti svih suvlasnika?
Nepokretnost se ne može prodati dok svi suvlasnici ne daju pristanak. Ako čak i jedan suvlasnik nije saglasan, proces prodaje cele stvari može stati ili se preneti na sud radi eventualne deobe nepokretnosti.

Primer:
Porodica ima kuću u suvlasništvu četvoro naslednika (po 25% udeo). Jedan od naslednika želi da proda kuću. Međutim, pre nego što kuća može biti prodata trećem licu, svi suvlasnici moraju biti saglasni i to potvrditi potpisivanjem ugovora.

🔑 Bez saglasnosti svih suvlasnika, prodaja ili zakup cele nepokretnosti nije moguć.

2. Pravo preče kupovine kod prodaje suvlasničkog dela 🔑

Pravo preče kupovine igra ključnu ulogu kada suvlasnik želi da proda svoj deo nepokretnosti. Evo kako to funkcioniše:

Pre nego što suvlasnik ponudi svoj deo nepokretnosti trećem licu, mora ga prvo ponuditi drugim suvlasnicima.
Ako nijedan suvlasnik ne iskoristi pravo preče kupovine, suvlasnik može prodati svoj deo trećem licu.

Kako pravo preče kupovine utiče na kupovinu?
Ako kupujete deo nepokretnosti u susvojini:

Budite spremni da drugi suvlasnici mogu aktivirati pravo preče kupovine i preuzeti kupovinu pod istim uslovima koje ste vi ponudili.
Prodavac je u obavezi da pisanim putem obavesti ostale suvlasnike o nameri prodaje i uslovima (cena, rokovi, itd.).
Ostali suvlasnici imaju određeni rok (najčešće 15 dana) da odgovore i iskoriste svoje pravo.

Primer:
Suvlasnik prodaje 1/3 stana po ceni od 30.000 evra. On prvo mora ponuditi ovaj deo drugim suvlasnicima po istoj ceni i pod istim uslovima. Ako suvlasnici odbiju, prodaja može biti zaključena sa trećim licem.

⚖️ Pravo preče kupovine štiti suvlasnike, ali i komplikuje proces prodaje trećim licima.

3. Zašto je ovo važno za kupce i prodavce?

Kupovina nepokretnosti u susvojini može izgledati jednostavno, ali bez pravilne provere i poštovanja prava suvlasnika, proces može biti zakomplikovan.

Za prodavce:

Uverite se da svi suvlasnici daju saglasnost za prodaju cele nepokretnosti.
Kod prodaje suvlasničkog dela, pravilno obavestite ostale suvlasnike i poštujte njihovo pravo preče kupovine.

Za kupce:

Proverite da li svi suvlasnici učestvuju u ugovoru i daju svoju saglasnost.
Ako kupujete samo deo nepokretnosti, budite svesni da ostali suvlasnici mogu preuzeti pravo preče kupovine.

Kako susvojina utiče na zakup nepokretnosti? 🏢

Izdavanje nepokretnosti koja je u susvojini predstavlja specifičan pravni proces jer zahteva saglasnost svih suvlasnika, bez izuzetka. Bez obzira na veličinu suvlasničkog udela, svaki suvlasnik ima pravo da učestvuje u donošenju odluke o zakupu.

1. Zašto je potrebna saglasnost svih suvlasnika?

Pošto su prava vlasnika u susvojini podeljena na idealne delove (ne na fizičke), ceo objekat je predmet zajedničkog vlasništva. Ovo znači:

Nepokretnost se ne može izdati bez saglasnosti svih suvlasnika, jer zakup cele stvari prelazi okvir redovnog upravljanja imovinom.
Saglasnost svih suvlasnika mora biti jasno izražena i zabeležena u ugovoru o zakupu.

Primer problema: Ako jedan suvlasnik ne pristane na zakup nepokretnosti, potencijalni zakupac može ostati bez pravnog osnova za korišćenje prostora, a cela situacija može dovesti do sudskih sporova.

Primer situacije: Kupovina stana u susvojini

Zamislimo da želite da kupite stan koji ima dva suvlasnika sa jednakim udelima (50%-50%). Evo kako bi proces izgledao:

1. Provera vlasništva

Prvi korak je provera vlasničkog stanja nepokretnosti. U Listu nepokretnosti vidite da postoje dva suvlasnika sa jednakim udelima. To znači da oba suvlasnika imaju pravo da odlučuju o prodaji i da je njihov pristanak obavezan.

2. Saglasnost oba suvlasnika

Prodaja cele nepokretnosti zahteva saglasnost oba suvlasnika. U praksi to znači da:

Obojica suvlasnika moraju biti prisutna kod notara prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji.
Obojica moraju potpisati ugovor i klauzulu intabulandi (izjava kojom prodavci daju saglasnost da se kupac upiše kao novi vlasnik u katastar nepokretnosti).

Važno: Bez potpisa oba suvlasnika, ugovor ne može biti validan, a proces upisa u katastar neće biti moguć.

3. Dogovor oko plaćanja

S obzirom na to da suvlasnici imaju jednake udele (50%-50%), potrebno je jasno definisati kako će se izvršiti plaćanje:

Da li se kupoprodajna cena deli na dva dela (npr. svaki suvlasnik dobija 50%)?
Da li se novac uplaćuje svakom suvlasniku pojedinačno ili jednom suvlasniku uz njegovu odgovornost da podeli iznos?

Ovo mora biti precizno dogovoreno i navedeno u ugovoru kako bi se izbegle nesuglasice.

Ključna poruka za kraj 📌

Kupovina nepokretnosti u susvojini može biti složen proces koji zahteva pažljivu pravnu i tehničku proveru, kao i koordinaciju među svim suvlasnicima. Da biste osigurali da sve teče glatko i izbegli potencijalne probleme, angažovanje posrednika u prometu nepokretnosti može biti izuzetno korisno.

📋 Posrednik vam može pomoći da sve suvlasnike okupite i obezbedite validan pravni dokument.

Zašto angažovati posrednika?

Posrednik u prometu nepokretnosti pruža stručnu podršku u svakom koraku procesa:

Pravna provera dokumentacije: Posrednik će detaljno analizirati List nepokretnosti, proveriti vlasnički status i uočiti eventualne pravne prepreke.
Koordinacija sa suvlasnicima: Posrednik može pomoći u organizaciji sastanaka i dogovora sa suvlasnicima kako bi se postigla saglasnost svih strana.
Sastavljanje ugovora: U saradnji sa pravnicima, posrednik će osigurati da kupoprodajni ugovor sadrži sve potrebne klauzule, uključujući klauzulu intabulandi.
Vođenje pregovora: Posrednik će se pobrinuti da dogovor oko cene i načina plaćanja bude jasan, pravičan i u interesu svih strana.
Logistička podrška: Posrednik će koordinisati prisustvo suvlasnika kod notara i osigurati da svi potrebni dokumenti budu pripremljeni na vreme.

Angažovanjem posrednika ne samo da ćete uštedeti vreme i izbeći stres, već ćete imati sigurnost da je ceo proces sproveden u skladu sa zakonom. Posrednik je vaš saveznik u donošenju pravih odluka, što je ključno kod kupovine nepokretnosti u susvojini. 😊